賃料不払いを理由とした建物明渡しについて
2015/09/17
賃料不払を理由とした建物明渡しの場合の手順については以下のとおりです。
なお，実際には，考慮すべき要素や手続きは他にも多々あり，以下の説明のみで解決まで至るわけではないのですが，イメージだけはつかんでいただいた方がよいかと思いますので，一般的な手順と注意事項について差し障りのない範囲内で記載します。
通常は，最初に滞納家賃の支払いを催告するとともに期限内の支払いがない場合は，賃貸借契約を解除する内容の通知（停止条件付解除の意思表示）を行います。
この通知は，賃貸借契約の解除という法律効果をもたらす重要なものですので内容証明郵便で行います。
なお，賃貸借契約書には，①催告なしに解除できる特約（無催告特約），②賃料不払いにより賃貸借契約が当然に解除される特約（失権約款）がある場合も多いですが原則として特約の効力は否定されることとなりますので，催告はした方がよいといえます。
その後の対応は様々になります。賃料をきちんと支払うのであれば契約解除は求めないのか，あくまでも契約の解除を求めるのかどうか賃貸人の意向にもよりますし，賃借人が連絡を取ってくるかどうか連絡の内容や賃借人の動向によっても対応が異なります。
当職の場合は，賃貸借契約の継続を前提とした話し合いをする時は，必ず，保全措置を取るようにしています。
話し合いがまとまらない場合は，建物の明渡し及び未払賃料の支払いを求めて訴訟を提起することになります。
訴訟というと時間と費用がかかると考えられる方が多いと思われますが，実際には，事実関係などで争いがない場合は数回の期日で終わります。
また，裁判上で和解することも多いというのが実情です。
賃料の不払いは重大な契約義務違反になりますので，賃料の不払いの程度が相当程度に至っていれば，余程のことがない限り原告勝訴の結論になり争点が出にくい訴訟類型といえます。
したがって，建物明渡に限ると数か月程度の期間で結論が出ると考えて問題はないかと思います（ただし，例外はあります。）。
費用については，司法書士費用，弁護士費用により大きく左右されますので相談される司法書士・弁護士にご確認ください。
判決を取っても，賃借人が退去に応じない場合は，建物の明渡しの強制執行をすることになります。
この類型では，賃借人は，賃料を払っていないことを自分で分かっている関係で，内容証明を受け取らなかったり，訴状や判決を受け取らなかったり，連絡を拒絶したりということも多いのですが，内容証明を受け取らなくても訴状や判決を受け取らなくても連絡を拒絶しても判決を取ることも強制執行することも可能ですので，少なくとも当職は賃借人の生活状況を考慮した上での話し合いには応じますので，その旨相談していただきたいと思います。
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