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賃料(家賃)請求、建物明け渡しの解説

2015/09/17

 賃貸借についてのご相談、滞納した賃料(家賃)の請求や、賃貸建物の明け渡しの請求は、13年の実績を持つ、千葉県庁・裁判所から徒歩1分の当事務所の司法書士・行政書士にご相談ください。

滞納した賃料(家賃)の請求や、賃貸建物の明け渡しとは

138405 賃貸借契約は、長期間にわたる当事者の信頼関係に基づく契約であることから、信頼関係破壊の理論といって、債務不履行などが生じたとしても信頼関係の破壊に至らない程度のものであれば、法律上契約の解除は認められません。

 また、借地借家法上、賃借人は保護されており、期間満了の場合を含め、契約の解除をし、賃貸建物の明け渡しを求めることは難しいとされており、正当事由が必要であるほか、立ち退き料を支払う必要があるときもあります。

 賃借人は賃料(家賃)を支払っている限りは、法律上強度な保護を与えられていますが、滞納した賃料(家賃)が信頼関係の破壊に至る程度の相当額に至ったときは話が変わります。

 賃料(家賃)の支払は賃借人の主要な義務であることから、滞納した賃料(家賃)が信頼関係の破壊に至る程度の相当額に至ったときは、賃貸借契約の解除、賃貸建物の明け渡しは比較的容易に認められます。

 この場合、賃貸建物の明け渡しに際し、立ち退き料を支払う必要はありませんし、建物買取り請求権など賃借人に与えられた権利はすべて消滅することになります。

滞納した賃料(家賃)の請求、賃貸建物の明渡しの手続の流れ

 滞納した賃料(家賃)の請求や、賃貸建物の明け渡しの請求流れは以下のとおりです。

 実際には、滞納した賃料(家賃)の請求や、賃貸建物の明け渡しの請求に際し、考慮すべき要素や手続はほかにも多々あり、言い方として適切かは分かりませんが「どういった方針(作戦)を立てるか。」によって、結果はともかく,かかるコストが大きく異なり,経験に大きく左右されます。

 しかしながら、イメージだけはつかんでいただいた方がよいかと思いますので、滞納した賃料(家賃)の請求や、賃貸建物の明け渡しの請求の一般的な手順と注意事項について差し障りのない範囲内で記載します。

流れ1 内容証明郵便による催告及び停止条件付解除の意思表示

125882_2 通常は、最初に滞納した賃料(家賃)の支払を催告するとともに期限内の支払がない場合は、賃貸借契約を解除する内容の通知(停止条件付解除の意思表示)を行います。

 この通知は、賃貸借契約の解除という法律効果をもたらす重要なものですので内容証明郵便で行います。
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流れ2 交渉手続

138055 その後の対応は様々になります。

 滞納した賃料(家賃)を解消し、今後、きちんと支払うのであれば、賃貸借契約を解除し、賃貸建物の明け渡しまでは請求しないのか、あくまでも賃貸借契約を解除し、賃貸建物の明け渡しを求めるのかどうか、賃貸人の意向にもよります。

 話合いがまとまらない場合は、賃貸建物の明け渡し及び滞納した賃料(家賃)の支払いを求めて建物明渡請求訴訟を提起することになります。
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流れ3 賃料請求訴訟、建物明渡請求訴訟

 裁判というと時間と費用がかかると考えられる方が多いと思われます。

 しかしながら、裁判であっても事実関係などで争いがない場合は、1回ないし数回程度の期日で終わりますので、滞納した賃料(家賃)の請求や賃貸建物の明け渡しに関する訴訟は、数か月程度で判決をとることができます。また、裁判上で和解することも多いというのが実情です。

 賃料(家賃)を不払いし、滞納することは重大な契約義務違反になりますので、滞納した賃料(家賃)が相当額に至っていれば(何か月滞納すれば明け渡しが可能かどうかについては、一応の目安があります。)、よほどのことがない限り原告勝訴の結論になり、争点が出にくい訴訟類型といえます。

 したがって、賃料(家賃)の請求に限ると、特殊な事情がない限り、比較的短期間で結論が出ます。
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流れ4 強制執行手続き

 賃貸建物の明け渡しについての判決を取っても、賃借人が賃貸建物を明け渡しに応じない場合は、建物の明渡しの強制執行をすることになります。

滞納した賃料(家賃)の請求や、賃貸建物の明け渡しの請求にかかる費用

 滞納した賃料(家賃)の請求や賃貸建物の明け渡しにかかる司法書士費用は、一般の民事事件(簡裁代理、裁判事務)の報酬に準じます。

 司法書士・行政書士報酬欄「1 簡裁訴訟代理等関係業務(簡裁代理)」、「2 裁判事務(裁判所提出書類の作成) (1)民事訴訟」をご参照ください。

 なお、強制執行手続きにかかる費用は、別にかかります。

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この記事の執筆者

 司法書士・行政書士・FP 沖 邦彦

 千葉市中央区、千葉県庁、千葉地方裁判所そばの司法書士・行政書士・FP事務所です。

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